Location : se prémunir contre les loyers impayés

loyer impayé - investissement immobilier

L’un des principales arguments des personnes qui ne souhaitent pas faire un investissement locatif, c’est la peur des loyers impayés. Faire face à un ou des loyers impayés est une situation délicate pour le propriétaire bailleur comme pour le locataire. Bien que ce soit un phénomène rare, environ 1% des loyers impayés, le risque est quand même présent et fait peur aux personnes qui souhaitent se lancer dans l’investissement immobilier. Des solutions existent contre les loyers impayés.

Prévoir l’imprévisible…

Il est difficile de savoir réellement à qui on a affaire lorsque met à la location son bien immobilier. Même en faisant jouer le principe de précaution, la solvabilité d’un locataire est difficile à certifier. Aujourd’hui, la vie professionnel d’un locataire peut changer du jour au lendemain surtout en période de crise. Même si un contrat de travail à durée indéterminée peut garantir l’emploi du futur locataire, il en n’est pas forcément un gage de sérieux sur la tenu sa de compte.

De plus, dans certaines villes où la demande de logement est plus forte, les propriétaires bailleurs sont beaucoup plus exigeants et sélectionneront les meilleurs profils. Pour avoir toutes les chances de leur côté, certains n’hésiterons pas à fournir de faux documents.
Pour se prémunir des mauvais payeurs, la caution solidaire est largement plébiscité par les bailleurs. La caution solidaire présente une sérieuse garantie supplémentaire, à condition que le garant soit solvable. Elle présente en plus l’avantage d’être gratuite.

Assurance loyers impayés

Les bailleurs qui souhaitent se protéger des loyers impayés peuvent souscrire à des assurances qui garantissent les loyers impayés mais pas seulement. Ces assurances remboursent également les charges impayés, les dégradations et prend aussi en charge la procédure ainsi que les frais de contentieux.

La Garantie des loyers impayés (GLI) est une assurance spécialement conçue pour se protéger des loyers impayés, elle peut être souscrite auprès d’une compagnie d’assurance ou d’une banque.

Pour que l’assurance de loyers impayés puisse fonctionner, le bailleur doit sélectionner un candidat-locataire ait des revenus suffisants pour assurer le paiement du loyer et présentant peu de risques. Le candidat-locataire doit fournir des pièces justificatives (bulletins de paie, avis d’imposition, etc.) et remplir une fiche de renseignements.

Caution solidaire

La caution solidaire est pour les bailleurs la garantie la plus répandu pour se protéger des loyers impayés. Le principe est simple, une personne s’engage (généralement une personne de la famille), lorsque le bail doit être signé, à prendre en charge les loyer et de charges locatives impayés, les frais de dégradation du logement commis par le locataire à la place du locataire. L’avantage avec la caution solidaire est que l’on peut demander à la personne qui s’est porté garant pour le locataire de prendre en charge les loyers et ça dès le premiers incident de paiement.

En revanche, si le bailleur a déjà mis en place une assurance contre les loyers impayés, la caution solidaire ne pourra pas être demandé sauf si le candidat locataire est étudiant ou en contrat d’apprentissage.

Réduiser les risques de loyer impayé

Les assurances qui garantissent les impayés de loyer ne sont pas une obligation, c’est juste une option à envisager pour se protéger des mauvais payeurs. Dans le cas où le bailleur ne souhaite pas souscrire à ce type d’assurance, il existe quelques règles pratiquent qui permettent de réduire les risques d’impayés. Le propriétaires qui met en location son bien doit définir des critères de sélection pour sélectionner le candidat locataire. En revanche, ce ne sont pas n’importe quel documents qui peuvent être exigé. Veuillez trouver la liste des documents qu’il est interdit à un candidat locataire dans l’article concernant les documents qu’un propriétaire peut exiger.

Proposer un logement en bonne état, essayer d’être toujours agréable avec le locataire et rester à son écoute pour toutes remarques. Ainsi les locataires qui occupent le logement auront plus de mal à se montrer indélicats. Lorsqu’un retard de loyer survient, il faut privilégier le dialogue afin de trouver une solution qui arrange les deux parties. En effet, il serait fort fâcheux d’être en conflit avec le locataire pour une difficulté de paiement passagère ce qui pourrait déboucher sur des nombreux loyers impayés.

 

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