Les pièges de l’investissement locatif

Logement qui ne se vend pas à cause de sa localisation, des locataires qui se font rares, un rendement à la baisse… L’investissement locatif possède des pièges qui seraient préférable d’éviter. Investir dans la pierre, reste l’un des meilleurs moyen de se constituer un patrimoine afin d’avoir des revenus supplémentaires au moment de la retraite.

Le pire qui puisse vous arriver en tant qu’investisseur dans l’immobilier, c’est de ne pas trouver de locataires pour louer votre bien. Pour éviter que cela ne vous arrive, il est primordial de regarder la sécurité du quartier, la présence de commerce et de transport en commun aux alentours. Un bien immobilier qui se situe près d’une université, d’un hôpital ou d’une gare sont des valeurs sure et vous n’aurez pas de mal à trouver des locataires.

Etudiez les statistiques avant d’investir

Rappelez-vous que la majorité des biens en locations sont des petites surfaces comme les studios ou les deux pièces. Il faut vous renseigner si l’offre n’est pas supérieure à la demande de location dans le quartier où vous souhaitez investir. Il est aussi intéressant de connaitre si beaucoup de célibataires ou de jeunes couples y résident. Pour cela, les statistique de l’INSEE peuvent vous être utiles, n’hésitez pas à poser la question à plusieurs agents immobiliers et arpentez le quartier avant de prendre une décision.

Un petit détour à la mairie de proximité est conseillé pour étudier le plan d’occupation des sols, c’est la meilleure solution pour savoir si un ou plusieurs immeubles sont susceptibles de sortir de terre. Respectez bien c’est quelques conseils, surtout si vous souhaitez investir dans un quartier que vous ne connaissez pas. Vous aurez ainsi un logement qui sera bien situé, ce qui vous garantira un investissement pérenne que ce soit pour la location ou au moment de la revente du bien.

Le problème est que ce n’est pas les seules erreurs que vous devez éviter. Afin d’obtenir une rentabilité satisfaisante d’au moins de 3% brut par an, évitez que votre logement soit vide pendant les périodes de vacances. Il n’y a pas que le niveau du loyer qui incite les locataires à déménager, l’entretien de celui-ci joue un rôle majeur. En effet, les logements mal entretenu de rotation bien plus élevés.

Exigez une garantie financière d’achèvement extrinsèque.

Quand vous flashez sur une Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA), avant de l’acheter vous devez vérifier que le promoteur immobilier à bien souscrit à une assurance obligatoire de préférence externe. Cette assurance est appelée « garantie financière d’achèvement (GFA) » est obligatoire depuis le 1er janvier 2015, elle vous garantit l‘achèvement de la construction par le biais d’une caution financière en cas défaillance du promoteur. Vous trouverez deux types d’assurance qui vous garantissent l’achèvement des travaux.

La première étant la GFA intrinsèque, celle-ci garantit la fin des travaux mais est plafonnée à hauteur des fonds de l’opération immobilière.
Le second est la GFA extrinsèque, c’est vers celle-ci que votre choix doit se faire. Avec cette garantie, le garant (compagnie d’assurance, établissement financier/une banque) s’engage auprès de vous, d’assurer les moyens financiers nécessaires à l’achèvement du programme immobilier. Son intervention doit se faire lorsque le promoteur immobilier est défaillant, généralement lors d’une liquidation judiciaire.

Attention aux immeubles ou aux zones 100% défiscalisé

Si vous souhaitez investir dans un logement neuf et que celui-ci se trouve dans un immeuble ou une résidence, l’ensemble de ces logements ont surement étaient acquis par des investisseurs qui ont bénéficié du dispositif Pinel. A la fin de leur engagement de location, ils seront tentés à revendre leur logement, ce qui amènerait à une baisse des prix de ventes. Contrairement au dispositif Duflot, trois termes sont possible avec le dispositif Pinel : 6,9 et 12 ans. Bien entendu, il est plus judicieux pour vous d’éviter les grands ensembles de logements neufs puisqu’ils seront surement mis en vente au même moment.

Incluez une condition suspensive d’obtention d’un permis de construire

Lorsque votre investissement se porte sur un terrain à bâtir, vous devez insérer dans le compromis une condition suspensive d’obtention d’un permis de construire. En effet, pour vous l’achat du terrain à une valeur que si vous pouvez votre projet. Si le permis n’est pas validé, le terrain n’aura plus de valeur pour vous. C’est pourquoi il est important d’inclure une condition suspensive pour acquérir un terrain constructible sans quoi vous pourrez être propriétaire d’un terrain que vous ne pourrez pas utiliser.

L’avantage est que si votre permis de construire n’est pas encore purgé de tout recours et qu’un voisin ou une administration décide dans les deux mois après la publication du permis de construire, que votre projet viole certaines règles de l’urbanisme. Un recours peut être déposé pour faire annuler votre permis de construire. Dans ce cas, vous pouvez exiger une condition suspensive qui vous permet d’être remboursé de votre acompte et de vous rétracter sans frais si un recours est déposé.

Anticipez les éventuels travaux dans le logement

L’erreur la plus fréquente chez un investisseur est de croire qu’il peut relouer un bien immobilier sans avoir effectué des travaux d’entretien, surtout si celui-ci est ancien. Vous en tant qu’investisseur locatif, vous devez prévoir un budget mais aussi un temps suffisant pour réaliser les travaux de rénovation ou ne serait-ce qu’un simple rafraichissement des peintures.

N’hésitez pas à vous faire accompagner par un artisan, il pourra alors vous faire un devis sur les éventuels travaux qui seront à réaliser et leur durée qu’ils peuvent mettre. Il pourra aussi vous dire quels sont les travaux qui seront à réaliser en priorités et ceux qui peuvent attendre, mais rappelez-vous qu’un bien immobilier en bon état se loue plus facilement donc vous devrez quand même les réaliser.

N’achetez pas plus cher un bien immobilier qu’il ne les vaut

Renseignez-vous bien avant de vouloir acheter un appartement locatif neuf, le futur bien immobilier doit concorder avec les prix de vente des logements neufs semblable. Certains promoteurs immobiliers peu scrupuleux, n’hésiteront pas à vous essayer de vous séduire avec leur stratégie marketing. Ils profitent de l’attirance qu’offrent les dispositifs de réductions d’impôts pour revoir à la hausse les prix leur programme immobilier.
Avant d’investir dans l’immobilier locatif, vous devez penser sur le long terme et à une éventuelle revente du logement. En effet, si au moment de la revente vous ne faites pas de plus-value ou pire que vous fassiez une moins-value, cela pourrait effacer les avantages des réductions d’impôts !

Surestimer le rendement locatif

Comme la majorité des investissements, la rentabilité de votre investissement locatif est primordiale. C’est cette rentabilité qui détermine si un investissement est intéressant ou non.
Ce calcul est très important est ne doit pas être pris à légère. Dans le cas contraire, vous risquerez de faire un investissement catastrophique.

Il y a plusieurs façons de calculer le rendement d’un bien immobilier mais un seul d’entre eux nous intéresse pour le moment et c’est le rendement net net. Il s’agit du rendement net après impôts. Il est plus complexe calculer que le rendement brut ou le rendement net parce qu’il dépend de vos revenus fiscale. Pour se faire, vous devez soustraire les impôts payés relatifs à cet investissement immobilier afin d’avoir une estimation finale. Ne négligez pas ce calcul, même si celui-ci est complexe, il est important car c’est grâce à lui que vous allez savoir si cet investissement locatif va vous faire gagner de l’argent où vous en faire perdre.

Le calcul de rentabilité nette nette est le suivant :
Taux de rentabilité net net (%) = 100 x (12 x Loyer mensuel) – (total des charges) – (impôts) / Prix de revient

Voici exemple qui va éclairer ce calcul :
Vous souhaitez investir dans un appartement locatif qui vous reviendrez à 85 000 €, les loyers que vous percevrez seront de 600€ et les charges annuels seront de 5 953 €

En imaginant que vous dans la tranche d’impositions des 40% et que vous déclarez cet investissement au régime micro-foncier (abattement de 30%)

Calculons d’abord le montant des impôts : ((600 x 12)-30%)* 40% = 2 016 €

Le rendement net net est de : 100 x (12 x 600)- 5 953 – 2 016/ 85 000 = – 0.83%

L’exemple démontre ici l’importance de ce calcul, car certains facteurs peuvent rendre le résultat négatif.

Il est donc très important de prendre en compte le régime d’imposition qui sera adopté pour votre déclaration fiscale.

Dans la plupart des cas, le régime réel est bien plus avantageux car les intérêts d’emprunt, prélèvements sociaux et autres charges sont également déductibles des revenus générés par les loyers.

Attention aux impayés

Les loyers impayés sont le cauchemar de tout investisseur, les nombreux témoignages que l’on peut trouver sur internet montrent l’acuité du problème même si parfois c’est surestimés. D’après une étude du ministère du logement, les impayés représenteraient moins de 2,5 % de la totalité des loyers perçus. Expulser un locataire relève du parcours du combattant, en effet le locataire dispose de nombreux recours qui lui permettent de régulariser sa situation afin un aménagement de sa dette.

Nombreux sont les bailleurs qui souhaiterais ne jamais retrouver dans cette situation, le problème est qu’il n’y a pas de solution miracle. Pour un studio ou un deux pièces, vous pouvez demander une caution parentale, rare sont les parents qui laisseraient leurs enfants dans des problèmes de loyers impayés. Pour les plus grand surface, vous pouvez souscrire à une garantie des risques locatifs (GLR) mais cette garantie de loyers impayés à un cout de 2,75 % du loyer annuel, taxes et charges incluses. Mais sachez qu’elle couvre aussi les dégradations, ce montant est plafonnées à 70 000 euros.

Pensez à l’avenir avant d’investir

Les avantages que proposent actuellement les régimes de défiscalisation sont des plus attrayants sur du moyen terme. Lors d’un investissement locatif, vous devez aussi penser sur le long terme, c’est essentiel ! Pourquoi ? Tout simplement parce que votre situation professionnel et personnel peuvent évoluer.

Cet investissement immobilier pourrait vous aider à financer votre résidence principale, préparer votre retraite pour en tirer des revenus ou vous pouvez aussi prendre la décision d’habiter dans ce logement. C’est pour cela que vous devez prendre aussi en considération vos propres critères avant de choisir le bien immobilier dans lequel vous souhaitez investir.

Entourez-vous de professionnels de l’immobilier

Lorsque l’on souhaite investir dans locatif, il est très important de minimiser les erreurs. C’est pour cela qu’il est important de vous entourer de professionnels de l’immobilier. Les conseils que les agents peuvent vous apporter, vous permettront de faire le bon investissement et d’éviter certaines pénuries de locataires.

L’avantage aussi de faire appel aux services d’une agence immobilière, c’est que les frais de gestion locative sont déductibles de vos impôts.

Négociez bien avec le banquier

Un banquier ne vous fera jamais la meilleure offre tout de suite, vous devez toujours essayer de négocier avec lui. Vous n’avez pas besoin d’être habile, juste d’être franc. Dites-vous bien que la concurrence est forte et que les banquiers seront ouverts à vos propositions De nombreux points peuvent être négociés même si ils vous semblent immuables. Il n’y a pas que le taux de l’emprunt que vous pouvez négocier avec lui, vous pouvez aussi tenter de négocier l’assurance, les garanties, les frais…

Après avoir négocié les différentes offres que votre banquier peut vous accorder et que celle-ci ne correspondent toujours pas à vos attentes, n’hésitez pas à changer de banque ou faire appel à un courtier.