Un bien immobilier à rénover est un investissement idéal pour ceux qui souhaitent se lancer dans l’investissement locatif puisqu’ils offrent de belles perspectives de rentabilité. En revanche, trouver un des logements à rénover à des prix raisonnables est de plus en plus compliqué.
Une bonne luminosité avec une vue dégagée sans vis-à-vis… C’est le logement idéal que tout le monde convoitent. Bien entendu, son prix d’achat devra être en dessous du marché. Pour dénicher une telle pépite, vous devrez réaliser des travaux de rénovation parfois lourd avant que vous puissiez le mettre à la location. Dans la majorité des cas, vous aurez à abattre des cloisons, refaire toute l’électricité aux normes en vigueur, contrôler la plomberie existante et la changer si nécessaire, installer une cuisine, repeindre les murs… C’est un énorme travail dont vous devez impérativement évaluer son coût avant d’investir dans un tel logement.
Travaux : des devis réalistes
Plus le logement dans lequel vous souhaitez investir nécessite d’important travaux, plus le coût des travaux seront difficiles à évaluer.
A titre d’exemple, un logement qui est en bon état mais qui nécessite tout de même de rafraichir les peintures, changer la moquettes, un lavabo… Aura un budget estimé entre 100€ et 150€ le m².
Pour un logement qui n’a pas été entrenue depuis une dizaine d’années, l’intervention d’un électricien pour remettre l’électricité aux normes, un peintre pour remettre les mûrs en état.. Prévoyez un budget de 500 €/m2 au minimum.
Pour un logement qui nécessite des travaux plus important (création d’ouverture ou de salle d’eau, déplacement de cloison, etc.) les coûts de ces travaux dépasseront rapidement les 1200€ le m².
Bien entendu, ces estimations ne prennent pas en considération les spécificités de chaque logements. Prenons l’exemple d’un logement situé en plein coeur de la ville, les coûts des travaux seront légèrement plus élevés puisque l’accès au chantier sera plus compliqué qu’une maison en périphérique (où les problèmes de stationnement n’existent pas) ou parce qu’il est situé au 5e étage sans ascenseur…
TVA : attention au taux
Pour la rénovation d’un logement ancien, vous pouvez bénéficier d’un TVA réduite. Actuellement la TVA est à 20% mais en fonction des travaux que vous réalisez pour le logement, deux taux peuvent être pratiqué.
Taux réduit à 5,5 % : Ce taux est réservé aux travaux de rénovation énergétique (Chauffage économe en énergie, amélioration de l’isolation…)
Taux intermédiaire à 10 % : Pour tous les travaux d’entretien, d’aménagement ou d’amélioration du logement.
A noter : Pour bénéficier de ces taux de TVA réduite, votre logement doit être achevé depuis plus de deux ans.
Les diagnostics immobiliers pour la rénovation
Lorsque l’on achète un bien immobilier, des diagnostics techniques doivent être réalisé avant la transaction. Les différents diagnostics techniques immobiliers sont obligatoires en cas de vente et sont regroupés dans un dossier unique appelé Dossier de Diagnostic Technique (DDT).
Il doit être rédigé par un professionnel, dont les compétences ont été certifiées par un organisme accrédité et qui a souscrit une assurance couvrant sa responsabilité (type AFAQ-AFNOR, Bureau VERITAS certification..).
Le DDT porte une appréciation sur la présence de matériaux ou produits contenant de l’amiante, sur le risque d’exposition au plomb, sur la présence de termites, sur les risques naturels et technologiques, sur les performances énergétiques, sur les installations de gaz, le contrôle de l’installation électrique, ainsi que le contrôle des installations d’assainissement non collectif (fosses septiques et autres) quand le logement ne sera pas raccordé à l’égout.
Le Document de diagnostics techniques ( DDT) comprend :
- Le diagnostic AMIANTE
- Le diagnostic ASSAINISSEMENT NON COLLECTIF
- Le diagnostic PLOMB
- Le diagnostic ELECTRICITE
- Le diagnostic ERNMT
- Le diagnostic GAZ
- Le diagnostic TERMITES
- Le diagnostic DPE
- Le diagnostic MERULE
- Le diagnostic METRAGE LOI CARREZ
- Le diagnostic RADON
Lors du diagnostic du DPE, le technicien émet des recommandations pour améliorer les performances énergétiques du logement. Ces améliorations ne sont pas obligatoires si le logement est décent (Un logement dans lequel il n’y aucun risque pour la sécurité physique ou santé et qui comporte des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation).
Les aides pour rénover votre logement
L’Etat à mis en place plusieurs aides pour encourager les propriétaires bailleurs à rénover leurs logements.
La déduction des travaux : les investisseurs qui mettent en location des logements ou bureaux peuvent déduire le montant de certains travaux de leurs revenus fonciers.
Les aides de l’Anah : vous pouvez faire financer environ un tiers de vos travaux par l’Anah et obtenir une déduction fiscale importante sur vos revenus fonciers bruts.
