Contrairement à la construction d’une maison, la mise en place d’un immeuble est plus coûteuse. Entre les différentes démarches administratives à effectuer et les travaux à réaliser, il faut compter plusieurs centaines d’euros pour mener un tel projet à bien. Cependant, pour éviter d’être pris de court, il est recommandé d’avoir une idée précise du montant à prévoir afin de se préparer en conséquence. Loin d’être complexe, voici comment évaluer le coût de construction d’un immeuble !
Comment se répartit le coût de construction d’un immeuble ?
Le coût de la construction d’un immeuble est réparti en fonction des travaux de gros œuvre et de second œuvre. Ces derniers se divisent entre la valeur de la main-d’œuvre et le prix des matériaux.
La répartition selon les travaux de gros œuvre et de second œuvre
Généralement, les charges sont partagées pour la construction d’un immeuble comme suit : 40 % pour les gros œuvres et 60 % pour le second œuvre.
Le premier groupe se rapporte aux structures porteuses du bâtiment qui commencent par les fondations, en passant par les murs pour finir par la toiture. Le second concerne les travaux de finition qui rendent l’immeuble utilisable et habitable. Il s’agit entre autres des enduits, du revêtement de sol, de l’isolation, de la plomberie, des ouvertures, de la peinture, des équipements de cuisine, etc. Il s’agit là d’une liste exhaustive puisqu’elle s’allonge en fonction des spécificités de la bâtisse.
Il est conseillé de séparer le coût du gros œuvre de celui du second œuvre afin d’avoir une idée précise du montant global de la construction. C’est un point très important puisqu’il est rare que les constructeurs d’immeuble prennent en charge l’intégralité de la réalisation du second œuvre.
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La répartition selon le prix des matériaux et la main-d’œuvre
Dans la norme, le coût de la construction d’un immeuble est réparti de façon égale entre le prix des matériaux et le tarif de la main d’œuvre. Ce qui fait 50 % pour chaque partie.
Cependant, en fonction du choix des prestataires et des matériaux, il peut arriver que cette valeur augmente. De ce fait, pour un bâtiment de 100.000 euros, la moitié du montant sera alloué à la main d’œuvre.
Par ailleurs, il est primordial de ne pas oublier les honoraires de l’architecte dont le tarif varie entre 7 et 15 % du coût global des travaux. Ce dernier doit obligatoirement intervenir sur tous les chantiers de construction dont la superficie est supérieure à 170 m2.
Prix de construction d’un immeuble en fonction du nombre d’étages
Tout le monde sait que plus un immeuble est élevé, plus sa construction est onéreuse. En dehors de cette évidence, il est nécessaire de prendre en compte certains paramètres pour déterminer le prix de la construction du bâtiment. C’est le cas des fondations qui sont effectuées en fonction du nombre d’étages qu’elles auront à soutenir.
Considérée comme le pilier de tout édifice, la fondation, en plus de supporter l’intégralité du poids de la construction, assure la stabilité de cette dernière. Très délicat comme chantier, le prix de la réalisation de celle-ci équivaut à une part non-négligeable du tarif global des travaux. Ce qui est normal puisque le prix moyen d’une fondation de bâtiment oscille entre 200 et 350 € par m3 et varie en fonction du nombre d’étages. De plus, avec une bâtisse de plus de 2 étages, il est mieux que vous optiez pour une fondation profonde ou semi-profonde.
Précisons aussi que le tarif intégral de la réalisation d’une fondation dépend de sa profondeur et de la surface totale du bâtiment. Pour un immeuble de 100 m3 au sol et de 4 étages par exemple, il faut une fondation de 5 mètres de profondeur environ. Ce qui fait 500 m3 ou 5m x 100 m2. Si le m3 coûte 200 €, la réalisation des fondations de ce chantier fera à elle seule 100.000 euros. Pour finir, il est primordial de demander un devis pour avoir une estimation précise du tarif des travaux, car ici, il ne s’agit que d’exemples.
Budget de construction d’immeuble en fonction du nombre d’appartements
Nombreux sont ceux qui se basent sur le prix de revient de chaque appartement présent dans leur immeuble pour déterminer le budget de construction. Il s’agit d’une belle astuce, mais il ne faut pas oublier que les caractéristiques varient d’un logement à un autre. De même, il est possible que certains appartements de l’immeuble soient plus chers que d’autres, surtout du point de vue second œuvre. De ce fait, pour déterminer le tarif exact de la construction d’un appartement, il faut tenir compte des points suivants :
- la qualité des matériaux utilisés ;
- le nombre et la disposition des pièces ;
- le nombre de menuiseries et de fenêtres ;
- le nombre de sanitaires par appartement ;
- les équipements installés dans la cuisine et dans la salle de bain.
En tenant compte de tous ces paramètres, la construction d’un appartement neuf revient à 1.200 ou 1.500 € par m2.
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Calculer le budget de construction d’un immeuble
Le meilleur moyen de calculer le budget de construction d’un immeuble est de faire appel à un constructeur. Celui-ci vous fera un devis sur lequel le montant exact à prévoir pour la construction sera déterminé. Cependant, si vous souhaitez connaître approximativement le tarif global, voici comment procéder pour calculer le budget d’un immeuble.
Le coût de construction d’un immeuble varie entre 1.300 et 1.800 € par m2 habitables, sans les frais annexes. La détermination de ce tarif dépend donc directement de la surface vivable à construire et de bien d’autres points. Par ailleurs, il est recommandé d’anticiper sur les critères suivants, outre le prix de construction :
- l’étude du sol qui prend environ 2 % du budget intégral ;
- les honoraires d’architecte qui constituent environ 8 % du prix total des travaux ;
- les parties communes qui font 10 % de la surface habitable ;
- les contrôles techniques qui reviennent à 3 % environ du budget intégral.
Il n’est pas rare que d’autres frais s’ajoutent comme ceux du raccordement à l’électricité ou des imprévus de chantier qui peuvent aller jusqu’à 30.000 €. C’est pour cela qu’il est recommandé de prévoir une marge sur le montant estimé pour la construction.
De quoi dépend le coût de construction d’un immeuble ?
À ce niveau, plusieurs éléments doivent être pris en compte.
L’usage auquel l’immeuble est destiné
Le coût de construction varie en fonction de l’usage auquel l’immeuble est destiné. C’est le cas des immeubles professionnels qui exigent des dépenses supplémentaires en vue de répondre aux besoins des utilisateurs. Dans le même cas, la construction d’un immeuble destiné à accueillir le public sera plus onéreuse que celle des autres.
Le tarif du terrain constructible
Le coût de construction d’un immeuble dépend du prix du terrain qui est évalué en fonction de la superficie, de l’état et de la situation géographique. On considère généralement que le tarif d’un terrain constructible varie entre 25 et 800 € par m2.
